86% Konut Satışı Banka Ekspertizine İhtiyaç Duymaz: Alıcılar

Türkiye’de 2025 yılında her 100 konuttan 86’sı, banka ekspertizi olmadan satıldı, bu da piyasa şeffaflığının ciddi bir eksikliğine işaret ediyor.

Piyasa Değerinin Gölgesi

■1.688.910 konut satışı, 1.452.242 tanesi ipoteksiz (bağımsız ekspertiz yok) olarak gerçekleşti.

■Yüzde 86’ya ulaşan bu oran, kredi kullanılan satışların %14’üne karşılık geliyor.

■Ekspertiz eksikliği, alıcıların ödeyeceği fiyatın gerçek piyasa değerinden %15–25 aralığında yüksek olmasına yol açabilir.

Hukuki ve Fiziksel Boşluklar

■Tapu kayıtları, imar durumu, ruhsat ve iskân bilgileri, mimari uyumluluk gibi kritik faktörler bağımsız rapor olmadan gözden kaçıyor.

■Aynı mahalledeki iki benzer dairenin değer farkı, yapı yaşı, deprem yönetmeliği uyumluluğu ve manzara gibi unsurlarla %30’a kadar değişebiliyor.

Kredi Çekilişi: Neden Ekspertiz Sadece Bankalara Kısıtlanıyor?

■Bankalar, kredi sürecinde risk kontrolü için zorunlu rapor talep ederken, peşin alımlarda bu zorunluluk yok.

■Alıcılar, ekspertizi yalnızca kredi prosedürü olarak görüyor; fakat bu, yüksek riskli yatırımın gerçek değerini görememesine yol açıyor.

Bağımsız Değerlendirme: Alıcı Savunması

■Bağımsız ekspertiz, piyasa değeri, hukuki riskler ve teknik eksiklikler hakkında objektif veri sağlar.

■2024 yılında yapılan bir çalışmada, ekspertiz raporu alınan konutların %12 daha düşük fiyatla satıldığı tespit edildi.

Sektör Tepkisi: Değerleme Uzmanlarının Açıklamaları

■Denge Değerleme Genel Müdürü Simla Budakoğlu Sönmezler, "Ekspertiz, alıcı için önemli bir güvence" diyerek, peşin alımlarda da zorunluluğa ihtiyaç olduğunu vurguladı.

■Uzmanlar, değerleme raporunu maliyet değil, koruma olarak görmesi gerektiğini belirtti.

Önceki Dönemle Karşılaştırma: Trend Değişimi

■2023’te %65 oranında banka ekspertizi, 2025’te %86’ya yükseldi.

■Bu artış, kredi kullanımının azalışı ve peşin satışların artışı ile doğrudan ilişkilendiriliyor.

Piyasalar, 86%’lik bu oranı göz önünde bulundurarak, banka dışı konut satışlarının risk profilini yeniden değerlendirmeli. Bağımsız ekspertiz, sadece bir maliyet değil, gelecekteki değer kaybını önleyici bir koruma mekanizmasıdır.