Ofislerin Konuta Dönüştürülmesi Kolaylaştı: Yeni Yönetmelik

Şehir içi ofis stok fazlası, yeni düzenlemelerle konuta dönüşüm sürecine girdi.

Yeni Regülasyonun Mimari Çerçevesi

Bakanlığın Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne yapılan son değişiklikle asansör zorunluluğu, emsal hesapları ve tadilat esasları tek çatı altında toplandı. Yönetmelik, ofislerin konuta dönüşümünü hızlandırmak için kat sayısının belirlenmesinde netlik sağladı.

Konuta Dönüşüm Şartları ve Kısıtlamalar

■%60 oranına kadar ofis alanı konuta dönüştürülebilecek.

■Dönüşüm sadece imar planında konut+ofis ibaresi bulunan parsellerde geçerli.

■Dönüşüm süresi 1 yıl ile sınırlı, bu sürenin sonunda yeni konutların satışına izin verilecek.

■Asansör zorunluluğu, binanın kat sayısına göre yeniden tanımlandı; düşük katlı binalarda asansör şartı esnetildi.

Piyasa Dinamiklerine Olası Etkiler

■Boş ofis ve AVM stokları kısa vadede konut arzına eklenerek fiyat baskısını hafifletebilir.

■TOKİ ve özel sektör tarafından başlatılan sosyal konut projeleri, yeni dönüşüm fırsatlarıyla birleşerek bölgesel fiyat istikrarını destekleyecek.

■Emsal dışı sayılan pergola, süs havuzu gibi sosyal alanların konut hesabına katılmaması, yaşam kalitesini artırarak talebi çeşitlendirebilir.

■Konut+ofis imar planı olmayan bölgelerde dönüşüm sınırlı kalacak, bu da bölgesel farklılaşmaya yol açabilir.

Hukuki ve İdari Açıklamalar

■2 yıl içinde inşaata başlanmış projelerde kazanılmış haklar korunacak, ancak deprem, yangın ve enerji verimliliği standartları zorunlu olacak.

■%40'ı, %60'ı aşmama sınırı, arsa üzerindeki oturum alanı hesaplamalarında yeni bir referans noktası oluşturdu.

■Belediye uygulama farklılıklarını gideren yönetmelik, TAKS ve KAKS hesaplamalarında standartlaştırma sağlayacak.

■Dönüşüm için malik onayı gerektiğinde, 5/4'ünün muvafakati ve imzası zorunlu olacak, önceden belediyeden yazılı uygunluk görüşü alınması tavsiye ediliyor.

Piyasa gözlemcileri, ofislerin konuta dönüşümünün özellikle büyük şehirlerde konut sıkıntısını hafifletecek bir araç olduğunu ve kısa vadede gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve Damlakent Projesi gibi modellerin bu düzenlemelerden faydalanabileceğini belirtiyor. Ancak, dönüşüm sürecinin 1 yıl gibi sınırlı bir zaman diliminde gerçekleşmesi, projelerin zamanında tamamlanması ve yeni konutların piyasaya sürülmesi açısından kritik bir faktör olarak öne çıkıyor. Bu bağlamda, TOKİ ve özel sektörün iş birliği, arz-talep dengesinin yeniden yapılandırılmasında kilit rol oynayacak.