ABD Konut Kredilerinde Bir Yıllık Zirve: Tahvil Getirileri v

ABD konut kredi piyasası, son bir yılın en yüksek seviyesine ulaşarak yatırımcılarda ve ev alıcılarında ciddi endişe uyandırıyor. 30 yıllık sabit oranlı ipotek faizlerinin %6.66'ya yükselmesi, piyasaların Federal Reserve'in (Fed) politika değişikliklerine karşı hassasiyetini bir kez daha gözler önüne serdi. Bu yükseliş, iki ay boyunca %6.5 civarında dengelenmeye çalışan faizlerin kırılmasını işaret ediyor ve ekonomik belirsizliklerin küresel ölçekteki borçlanma maliyetlerine yansımasını beraberinde getiriyor.

Tahvil Piyasasının Gölgesinde Faiz Direnci

Konut kredi faizleri, doğrudan Fed fon oranından ziyade 10 yıllık Hazine tahvili getirileri ile korelasyon gösteriyor. Temmuz sonunda bu getiri %4.67 seviyesine çıkarak, bir önceki yıla göre kayda değer bir artış gerçekleştirdi. Bankalar, tahvil getirilerine bir "spread" (marj) ekleyerek kredi faizlerini belirlerken, şu anki marjın geçen yıla göre daralmasına rağmen, taban oranların yükselmesi net faizleri yukarı çekiyor.

■30 yıllık sabit faiz: Bir önceki yılın aynı dönemine göre 8 baz puan artışla %6.66.

■15 yıllık sabit faiz: Geçen haftaya göre 8 baz puan artışla %6.04.

■10 yıllık Hazine getirisi: Geçen yıla göre artışla %4.67.

Kevin Warsh Dönemi ve Eylül'de Olası Artış

Federal Reserve, 2025'te yaptığı üç faiz indiriminin ardından 2026 yılında "bekleme moduna" geçmiş durumda. Ancak, Fed'in yeni Başkanı Kevin Warsh liderliğindeki komite, piyasa beklentilerini altüst edecek bir hamle hazırlığında olabilir. Wall Street traderları, Eylül ayında 0.25 puanlık bir faiz artışı ihtimalini fiyatlamaya başladı. Bu durum, kısa vadeli borçlanma maliyetlerini doğrudan etkilese de, uzun vadeli mortgage oranlarına dolaylı yoldan yukarı yönlü baskı uygulayacak.

Fiyatlar Düşmedi: Arz Krizi Talebi Sömürüyor

Yüksek faiz oranlarına rağmen konut fiyatlarında beklenen düşüş gerçekleşmedi. Saint Louis Fed verilerine göre, tek aileli evlerin medyan satış fiyatı 2009'un ilk çeyreğindeki 208.400 $ seviyesinden, 2026'nın ikinci çeyreğinde 410.700 $'a fırladı. Arz talep dengesizliği, özellikle ilk kez ev alacaklar için piyasayı zorlaştırıyor.

■Alıcılar, yüksek yaşam maliyetleri ve borçlanma giderleri nedeniyle daha temkinli hareket ediyor.

■Fannie Mae'nin tahminlerine göre, faiz oranlarının 2027'ye kadar %6.2 - %6.3 bandında kalması bekleniyor.

■Ekonomik bir resesyon durumunda bile talep patlaması fiyatları yüksek tutabilir.

Piyasalar şu anda Fed'in ne zaman faiz indireceğine değil, global likidite koşullarının ne kadar sertleşeceğine odaklanmış durumda. ABD'de 10 yıllık tahvil getirilerindeki bu tırmanış, Eurozone borçlanma maliyetlerini de dolaylı yoldan yukarı çekiyor. ECB, enflasyonla mücadele verirken, ABD'den gelen bu yüksek getiri dalgası ve jeopolitik belirsizlikler nedeniyle faiz patikasında daha sert bir duruş sergilemek zorunda kalabilir. Küresel ticaret savaşlarındaki gümrük vergisi politikaları ve enerji fiyatlarındaki volatilite, mortgage faizlerinin sadece Amerika'da değil, küresel risk iştahında kalıcı bir yükselişe işaret ediyor.