Kentsel Dönüşümde Yarım Kalan Projelere Bina Tamamlama Sigortası: Finansal Güvence ve Piyasa Dinamikleri

Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhidin tamamlayamama riski, tüketicileri ve arsa sahiplerini maddi kayıplara sürükleyebilir; bina tamamlama sigortası (BTS) bu boşluğu kapatıyor.

Yarım Kalan Projelerin Finansal Riskleri

Kentsel dönüşümde sıkça karşılaşılan durum, %32'lik bir oranla projelerin planlanan sürede tamamlanamamasıdır. Bu gecikmeler, arsa değerinde ortalama %18 düşüşe ve günlük 1,2 Milyon TL tutarında ek maliyetlere yol açıyor.

Bina Tamamlama Sigortasının (BTS) Mekanizması

BTS, müteahhidin iflas etmesi ya da projenin durması halinde, sigorta şirketi tarafından tamamlayıcı bir fon tahsis eder. Teminat tutarı genellikle projenin %110'u kadar belirlenir ve prim oranları %0,75‑%1,25 arasında değişir.

Piyasa Katılımı ve Sigorta Şirketlerinin Rolü

■Aksa Sigorta ve Allianz Türkiye, BTS pazarının %45'ini elinde bulunduruyor.

■2023 yılında BTS prim toplaması 1,8 Milyar TL seviyesine ulaştı.

■Yeni düzenlemeler, sigorta şirketlerinin risk modellemesini 3‑aylık periyotlarla güncellemesini zorunlu kılıyor.

Stratejik Çıkarımlar ve Yatırımcı Perspektifi

■Arsa sahipleri, BTS kapsamına girmek için %20 daha yüksek bir prim ödeyebiliyor, ancak proje tamamlanmadığında kayıplar %70 oranında azaltılıyor.

■Finansal kurumlar, BTS teminatlı kredilerde %0,3 ek spread uygulayarak risk primini dengelemeyi planlıyor.

■Belediye ve devlet destekli fonlar, BTS'yi kentsel dönüşüm paketine entegre ederek kamu‑özel iş birliğini güçlendirebilir.

Zeynep Kaya: Bina tamamlama sigortası, kentsel dönüşümün finansal belirsizliğini azaltarak hem bireysel yatırımcıları korur hem de kredi portföylerinin teminat kalitesini yükseltir. Özellikle düşük faiz ortamında, BTS destekli krediler, yatırımcıların risk iştahını artırarak yeni projelerin hayata geçme hızını olumlu etkileyebilir. Bu dinamiği yakından izlemek, hem sigorta şirketlerinin hem de bankaların stratejik ürün tasarımlarında kritik bir avantaja dönüşecektir.