Yüksek Faiz Kıskacında Konut Sektörü: Temmuz'da İpotekli Satışların Payı Yüzde 18,1'de Kaldı

Türkiye konut piyasasında yüksek faiz oranlarının yarattığı baskı, kredili konut alımlarını sınırlamaya devam ederken, Temmuz ayında ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı %18,1 olarak gerçekleşti. Bankacılık sektöründeki sıkı para politikası ve konut kredisi faizlerindeki yüksek seyir, alıcıları geleneksel banka kredilerinden uzaklaştırarak alternatif finansman modellerine ve peşin alımlara yönlendiriyor. Konut fiyatlarında yaşanan reel değer kayıpları ise nakit gücü yüksek yatırımcılar için bir fırsat penceresi aralamaya devam ediyor.

Faiz Duvarına Çarpan Konut Kredileri

Yüksek borçlanma maliyetleri, orta ve alt-orta gelir grubunun konut sahipliği hayallerini ertelerken, ipotekli satışların payını tarihsel ortalamaların altında tutuyor:

■Temmuz ayında gerçekleşen konut satışlarında ipotekli işlemlerin oranı %18,1 seviyesinde çıpalandı.

■Geriye kalan %81,9'luk kesim ise peşin ödemeler, senetli satışlar ve yüklenici firmaların sunduğu şirket içi vadeli ödeme planlarıyla gerçekleşti.

■Konut fiyatlarındaki reel düşüş trendi yedinci ayına girerken, bu durum enflasyon karşısında gayrimenkulün getiri cazibesini sorgulatıyor.

Nakit Kralı Dönemi ve Geliştirici Kampanyaları

Bankacılık dışı finansmanın öne çıktığı bu dönem, konut üreticilerini adeta birer finans kuruluşu gibi davranmaya zorluyor:

■Bankacılık sektörünün toplam mevduat hacmindeki artış ve yüksek mevduat faizleri, sermayenin konut yerine risksiz getirilere yönelmesini tetikliyor.

■İpotekli satışların düşük seyretmesi, inşaat firmalarının kendi bünyelerinde 60 aya varan sıfır faizli veya düşük faizli senetli satış kampanyaları düzenlemesini zorunlu kılıyor.

■Piyasada yaşanan bu daralmaya rağmen, Temmuz ayı genelinde "yılın en yüksek aylık satışı" rakamına ulaşılması, ertelenen talebin bir kısmının nakit gücüyle piyasaya döndüğünü gösteriyor.

Konut piyasasında ipotekli satışların %18,1 seviyesinde kalması, bankacılık sisteminin konut finansmanındaki rolünün ne denli zayıfladığını açıkça ortaya koyuyor. Mevcut faiz oranlarıyla kredi kullanarak ev sahibi olmak rasyonel bir finansal karar olmaktan çıkmıştır. Ancak reel fiyatlardaki gerileme ve üreticilerin sunduğu cazip şirket içi taksitlendirme modelleri, nakit varlığı olan akıllı yatırımcılar için piyasayı canlı tutmaktadır. Önümüzdeki dönemde faiz indirim döngüsü başlayana kadar, piyasanın motoru banka kredileri değil, geliştirici sermayesi ve peşin alımlar olmaya devam edecektir. — Murat Yıldız, Gayrimenkul Geliştirme Yatırım ve Değerleme Uzmanı