Ticari Gayrimenkulde Nominal Yükselişin Ardından Reel Düşüş

Türkiye genelinde ticari gayrimenkul piyasası, 2026 yılının ikinci çeyreğinde enflasyonist baskının etkisiyle paradoksal bir tablo sergileyerek yatırımcılarını hayal kırıklığına uğrattı. Fiyatlar kağıt üzerinde yükselirken, satın alma gücündeki erozyon sektörü reel darboğaza soktu.

Enflasyon Faresi Yutulan Nominal Kazançlar

Merkez Bankası verilerine dayalı endeksler, ticari gayrimenkul yatırımının getiri oranlarının yaşam maliyeti karşısında eridiğini net bir şekilde ortaya koydu. Yılın ikinci çeyreğinde yaşanan gelişmeler şu verilerle öne çıkıyor:

■Türkiye Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi (TGFE), bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak %29,4 artarken, reel olarak %2,2 geriledi.

■Dükkan Fiyat Endeksi'nde yıllık bazda nominal artış %29,2 seviyesinde kalırken, reel kayıp oranı %2,4'e ulaştı.

■Ofis segmenti, diğer kategorilere göre biraz daha direnç gösterse de, yıllık %30,6'lık nominal artışa rağmen reel olarak %1,3 değer kaybı yaşadı.

Üç Büyükşehirde Asimetrik Fiyat Hareketleri

Ülke genelindeki bu genel tablonun arkasında, büyük metropollerdeki fiyat dinamiklerinin farklı seyir izlediği görülüyor. Çeyreklik bazda gözlemlenen canlılık, yıllık enflasyon karşısında yetersiz kaldı:

■İstanbul'da ticari gayrimenkul fiyat endeksi bir önceki çeyreğe göre %5,3 artarken, yıllık bazda artış %27,8'de kaldı.

■Ankara, çeyreklik (%6,4) ve yıllık (%32,5) artışlarla en güçlü performans gösteren city oldu.

■İzmir'de çeyreklik artış %5 olurken, yıllık nominal artış %25,7 seviyesinde gerçekleşti.

Bu veriler, ticari gayrimenkul yatırımcıları için kritik bir uyarı niteliğinde. Nominaldeki %30'luk artışlar, portföy değerini korumak için artık yeterli değil. Özellikle ofis ve dükkan yatırımlarında, kira getirilerinin enflasyonla yarışması ve maliyetlerin üzerinde bir prim oluşturması, sürdürülebilir bir yatırım stratejisi için olmazsa olmaz hale gelmiştir. Reel kayıp dönemleri, varlık kompozisyonunu gözden geçirmek için en uygun zamanlamadır.